《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于9月15日起正式施行，這是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部國(guó)家級(jí)行政法規(guī)。它的出臺(tái)標(biāo)志著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)將邁入有法可依的規(guī)范化發(fā)展新階段，為加快建立“租購(gòu)并舉”的住房制度筑牢制度根基。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和人口流動(dòng)常態(tài)化，我國(guó)租房群體持續(xù)擴(kuò)大，特別是在一二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問(wèn)題的主要途徑。自如研究院發(fā)布的《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，我國(guó)租賃人口已近2.6億人，一線城市近半數(shù)居民依賴租賃住房。仲聯(lián)量行報(bào)告提出，受晚婚晚育趨勢(shì)與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著拉長(zhǎng)，部分群體租房時(shí)長(zhǎng)超10年。

為此，《條例》從租賃主體、房源供給、合同規(guī)范、權(quán)益保障等方面作出系統(tǒng)性規(guī)定，在盤(pán)活存量房屋資產(chǎn)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)等方面充分釋放政策紅利。

例如，強(qiáng)化居住安全與品質(zhì)管控。除客廳和起居室外，明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住。同時(shí)，對(duì)租賃住房的單間租住人數(shù)上限、人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)作出剛性規(guī)定，從源頭上杜絕“群租房”等影響居住安全與環(huán)境的現(xiàn)象，保障租客基本居住權(quán)益。

多渠道擴(kuò)充租賃住房供給。鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，也支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃拓展供給。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合。完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

有數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中房源供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人業(yè)主出租，住房機(jī)構(gòu)化率僅為10%。而發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃機(jī)構(gòu)化率遠(yuǎn)高于我國(guó)，如日本為80%，美國(guó)、德國(guó)分別達(dá)50%和40%。同時(shí)，我國(guó)供給房源“老齡化”問(wèn)題突出，超半數(shù)房源房齡超10年，20年以上老舊房源占比達(dá)20%，一線城市問(wèn)題尤為嚴(yán)重，上海、北京租賃住房平均房齡分別達(dá)23年和22年，房源品質(zhì)與租客需求嚴(yán)重脫節(jié)。

在此背景下，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成為提升供給品質(zhì)的重要路徑。長(zhǎng)期以來(lái)，自如等市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)在優(yōu)化租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、提升租住體驗(yàn)等方面發(fā)揮重要作用?！?025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》提出，機(jī)構(gòu)化是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展的確定選擇。需求側(cè)，近半數(shù)接受長(zhǎng)期穩(wěn)定租房的租客表示“更愿意與專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)租合約”。供給側(cè)，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者紛紛參與市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)占比穩(wěn)步提升。其中，集中式長(zhǎng)租公寓TOP30企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量達(dá)122.6萬(wàn)間；頭部企業(yè)自如管理房源近100萬(wàn)間，為近百萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)次租客提供服務(wù)。

首都師范大學(xué)政法學(xué)院院長(zhǎng)助理、副教授崔俊杰表示，通過(guò)發(fā)揮規(guī)模以上企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，既可以顯著擴(kuò)大高品質(zhì)租賃住房供給，又可以更低的成本、更多的資源、更好的服務(wù)和更廣泛的市場(chǎng)激發(fā)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期效益。

中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)商文江指出，住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化既是發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，也是中國(guó)租賃市場(chǎng)邁向規(guī)范化的必然選擇。傳統(tǒng)租賃模式下，由于缺乏統(tǒng)一產(chǎn)品準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)亂象叢生。長(zhǎng)期空置、隨意漲租、維修不及時(shí)等問(wèn)題頻發(fā)，不僅降低了資源利用效率，更嚴(yán)重?fù)p害租客權(quán)益。

“居住品質(zhì)更重要的觀念正在興起。”清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，租房居住已經(jīng)不再是主流人群的短期過(guò)渡，而是部分家庭的長(zhǎng)期穩(wěn)定選擇，其中居住體驗(yàn)的好壞已成為最重要的考量因素。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”，《條例》的實(shí)施將加速租房市場(chǎng)從“粗放生長(zhǎng)”向“品質(zhì)發(fā)展”跨越。

作為市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)代表，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》的出臺(tái)，為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展提供了法律保障與政策支撐，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。自如積極響應(yīng)國(guó)家政策，將全力落實(shí)《條例》要求，在增加品質(zhì)供給、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)等方面，切實(shí)履行市場(chǎng)化主體社會(huì)責(zé)任，助推住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

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