今天（15日），廣東廣州首個(gè)住房“以舊換新”活動(dòng)在花都區(qū)開(kāi)展?；顒?dòng)意在打通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人三方壁壘，加快推進(jìn)交易達(dá)成。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有60多個(gè)城市或地區(qū)，包括上海、深圳、青島、南京等，開(kāi)始支持住房“以舊換新”政策。各地在相關(guān)政策上有什么差異？有哪些創(chuàng)新點(diǎn)值得進(jìn)一步推廣？

住房“以舊換新”？各地有不同模式

今年4月初，江蘇無(wú)錫市梁溪區(qū)試點(diǎn)推出商品房“以舊換新”。5月11日晚，首批次超過(guò)40位換房人完成了交易。無(wú)錫市民鄒先生是其中之一。

鄒先生說(shuō)：“我們的二手房如果要賣出去的話，要花很長(zhǎng)時(shí)間，‘以舊換新’的政策對(duì)我們來(lái)說(shuō)很好，我們可以把舊的房子置換掉，馬上去換一個(gè)更好的房子，住得更舒適。”

無(wú)錫市梁溪區(qū)采用的方式直接而清晰。根據(jù)細(xì)則，在梁溪區(qū)范圍內(nèi)，指定主體負(fù)責(zé)回購(gòu)居民存量二手商品住房，居民在5個(gè)指定樓盤新購(gòu)商品住房。置換房源須一對(duì)一，一套存量二手商品房置換一套新房，存量二手房總價(jià)不高于新購(gòu)房源的60%。經(jīng)手鄒先生這一單，對(duì)于商品房項(xiàng)目銷售經(jīng)理?xiàng)顦s榮來(lái)說(shuō)，也是“第一次”。

楊榮榮：鄒先生是我們“以舊換新”成交的第一單，他的房子參與了評(píng)估之后，補(bǔ)充了150萬(wàn)元，拿下了一套128平米的房子。截至目前，我們這邊所有的“以舊換新”已經(jīng)成交了超40套，轉(zhuǎn)化率85%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，包括上海、深圳等一線城市在內(nèi)，全國(guó)已有60多個(gè)城市或地區(qū)支持住房“以舊換新”。

中介幫賣舊房模式

這些城市或地區(qū)中，最常見(jiàn)的“以舊換新”模式是中介幫賣舊房模式，即購(gòu)房者先與房企達(dá)成購(gòu)買意向，再由中介機(jī)構(gòu)采用線上流量?jī)A斜、線下聚焦推廣等方式優(yōu)先銷售舊房，若一定期限內(nèi)舊房順利售出，即可按照流程推進(jìn)新房購(gòu)買手續(xù)，否則房企將返還購(gòu)房者意向金。目前，上海、深圳等城市都采取了這一模式。

以深圳為例，今年4月，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合啟動(dòng)為期一年的“換馨家”活動(dòng)，首批有13個(gè)新房樓盤、21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。深圳某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)彭雙表示，“以舊換新”項(xiàng)目已初見(jiàn)成效。

企業(yè)收購(gòu)舊房模式

第二種模式由企業(yè)直接收購(gòu)舊房，舊房款項(xiàng)用于購(gòu)買指定的樓盤新房，收購(gòu)的舊房則可用作保障性住房、人才公寓等。

鄭州同時(shí)采用了“企業(yè)收購(gòu)舊房”模式和“中介幫賣舊房”模式。收購(gòu)主體鄭州城市發(fā)展集團(tuán)二手住房“賣舊買新”收購(gòu)工作專班工作人員杜晶晶介紹，以這兩種方式換購(gòu)新房，在年底前都可享受相關(guān)契稅補(bǔ)貼。

“舊轉(zhuǎn)保”模式

廣東肇慶日前發(fā)布的《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》中，針對(duì)住房“以舊換新”提出獨(dú)特模式：存量房屋持有人通過(guò)“舊轉(zhuǎn)保”（舊房轉(zhuǎn)保障性住房）的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購(gòu)買商品房。

補(bǔ)貼模式

此外，多地還對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新房的居民給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)減免，目前各地補(bǔ)貼方式有所不同。同在江蘇，徐州對(duì)符合條件的換房家庭，按照新購(gòu)商品房合同價(jià)，給予0.8%或1.2%的補(bǔ)貼；揚(yáng)州則給予新購(gòu)商品住宅不超過(guò)1.5%的契稅補(bǔ)貼。

“以舊換新”政策？仍有優(yōu)化空間

打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫(kù)存，住房“以舊換新”無(wú)疑是重要的抓手。河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、鄭州工程技術(shù)學(xué)院副教授胡鈺分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，必然會(huì)帶動(dòng)上下游眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

胡鈺：通過(guò)各種舉措來(lái)激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)——建材行業(yè)、家裝行業(yè)還有其他行業(yè)的發(fā)展。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，相比而言，回購(gòu)舊房模式的市場(chǎng)反響比較積極，而中介幫賣模式和直接補(bǔ)貼模式，目前對(duì)住房銷售的拉動(dòng)效果有待進(jìn)一步觀察。不少城市住房“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在各地住房“以舊換新”的政策執(zhí)行初期，盡快找到讓交易鏈條上各方能夠共贏的成熟模式至關(guān)重要，不僅要從房源本身的質(zhì)量著手，提供優(yōu)質(zhì)住房，還要在交易流程、搭建平臺(tái)等方面做好“針線活”。

李宇嘉：對(duì)政府而言，優(yōu)化流程是必要的，抵押過(guò)戶是很好的突破口。如果有了貸押過(guò)戶，二手房還有貸款沒(méi)還，也可以過(guò)戶，中間的包括貸款贖樓、取消抵押、過(guò)戶再辦抵押等流程可以在后臺(tái)一次性完成。

李宇嘉還表示，需要搭建一個(gè)強(qiáng)有力的平臺(tái)，建立“以舊換新”的房源庫(kù)。只有大家看到的是“真房源、真客戶、真價(jià)格”，才能更好地匹配供需，降低交易的信息成本。與此同時(shí)，如果還能減免稅收和經(jīng)紀(jì)費(fèi)率，給予新房?jī)r(jià)格折扣，就可以更好地促成交易。（中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲）

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