深入觀察分析當(dāng)前住宅市場運(yùn)行狀況，特別是在上半年住宅成交回暖過程中，市場運(yùn)行出現(xiàn)新的特征，主要表現(xiàn)在：

　　一是新房交易整體低迷而二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中，新房和二手房市場走勢截然不同。以北京為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合計(jì)成交套數(shù)較上年同期下降11%，創(chuàng)下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價(jià)穩(wěn)”，成交套數(shù)約為新房成交套數(shù)的3倍，同比增長88.6%。隨著二手房在市場交易結(jié)構(gòu)中比重快速上升，新房去庫存將會受到明顯干擾，也將影響到未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系格局。

　　二是住宅成交回暖而房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。今年上半年全國商品房銷售面積增速持續(xù)回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由年初增長10.5%持續(xù)回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅市場前景預(yù)期還未完全恢復(fù)到市場調(diào)整之前。

　　三是住宅交易活躍而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行低迷。隨著互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現(xiàn)出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個(gè)月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注。

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新運(yùn)行特征，與人口結(jié)構(gòu)趨勢性拐點(diǎn)和老齡化加快密切相關(guān)。據(jù)機(jī)構(gòu)研究，我國購房主力人口將于今年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。而老齡化進(jìn)程加快將引發(fā)住宅空置問題。老齡化程度較高的日本，已經(jīng)備受住宅空置困擾，2013年其空置住宅占全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)調(diào)查以來歷史最高紀(jì)錄。同時(shí)，當(dāng)前我國住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。我國普通家庭住宅不動產(chǎn)財(cái)富比重過高，財(cái)富流動性存在明顯不足，也客觀上減弱了新增住宅消費(fèi)后勁。

　　綜合各方面情況看，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式運(yùn)行空間日益狹小。若致力于新房建設(shè)，增加建筑面積，將面臨較大的去庫存難題。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需要從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，走一條質(zhì)量發(fā)展之路。而挖掘存量住宅改善市場，提升新建住宅品質(zhì)，將給予房地產(chǎn)市場新的增長動力，同時(shí)也能釋放居民消費(fèi)需求，擴(kuò)大內(nèi)需，支持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

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