不動(dòng)產(chǎn)登記難在哪里

      “像我國東部一個(gè)省會(huì)城市，一年土地變更的電子檔案就高達(dá)16萬份，這還算是工作開展比較好的地區(qū)，還有一些地方甚至沒有實(shí)現(xiàn)完全電子化。其他像房產(chǎn)檔案也是如此。”上述人士稱，可以想象這種轉(zhuǎn)化的工作量會(huì)有多大。

      《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》未能如外界預(yù)期那樣在6月底出臺(tái)，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》從多方獲得的信息顯示，《條例》目前仍處于征求各方意見階段，最樂觀的預(yù)期是今年年底出臺(tái)。

      在實(shí)操層面上，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記工作并非想象中的那么簡單和容易，部委間的工作協(xié)調(diào)、各種材料的整合都是要花費(fèi)不少時(shí)間和精力。

      此外，無論是《條例》起草方，還是一些對此領(lǐng)域研究較為深入的學(xué)者，都在盡力將《條例》的制定本身，以及整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與調(diào)控房價(jià)，與民間寄希望的反腐“脫鉤”，認(rèn)為兩者間并無直接關(guān)聯(lián)，后者并非前者的目的和初衷——盡管客觀上可能有所幫助。

      年底有望出臺(tái)

      “（《條例》的出臺(tái)）不能說是延期，6月底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也并非是一項(xiàng)硬性規(guī)定，在第一次部際聯(lián)席會(huì)議上就已經(jīng)不再強(qiáng)調(diào)這一時(shí)間。”一位國土部人士對記者稱，《條例》的制定終歸要充分吸納各方意見，成熟完善后再上報(bào)。

      所謂“第一次部際聯(lián)席會(huì)議”的召開時(shí)間是今年3月26日，該會(huì)議制度由國務(wù)院2月24日發(fā)文同意建立，國土部部長姜大明任該會(huì)議召集人，會(huì)議成員來源于九大部委。

      整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的時(shí)間表也在此次會(huì)議上被確立：從2014年開始，用3年左右時(shí)間能夠全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時(shí)間能夠運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

      在這其中，《條例》將是第一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它將決定不動(dòng)產(chǎn)登記的主要原則和大方向，可視為不動(dòng)產(chǎn)登記的“頂層設(shè)計(jì)”。外界更期望能從《條例》中看出其對各界的影響程度，譬如是否能影響房地產(chǎn)市場，是否能助力中國的反腐工作等。

      正因如此，《條例》出臺(tái)的時(shí)間才被輿論密切關(guān)注，并不斷為之倒計(jì)時(shí)。去年3月，《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，在2014年6月底前出臺(tái)《條例》。

      不過，今年5月中旬，國土部就已經(jīng)改變了口徑，變成“力爭6月底前將《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（送審稿）》報(bào)出”，而不是此前的“6月底出臺(tái)”。

      “《條例》是國務(wù)院的行政法規(guī)，并非國土部通過就可對外發(fā)布，必須得上報(bào)國務(wù)院，然后常務(wù)會(huì)議審議通過后才會(huì)正式對外公開。”前述國土部人士稱。

      至于《條例》何時(shí)才能面世，一位熟悉立法流程的法律學(xué)者對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，送審稿出來后要由起草部門報(bào)送國務(wù)院法制辦，然后由后者征求國務(wù)院組成部門意見，這個(gè)過程一般就需要三四個(gè)月，修改后再報(bào)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議。

      而據(jù)記者了解，《條例》尚未上報(bào)國務(wù)院，6月份還在征求地方以及專家學(xué)者意見。今年年底出臺(tái)已經(jīng)是較為樂觀的估計(jì)。

      實(shí)操之難

      即便《條例》出臺(tái)，這也只是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的一個(gè)前提，更多的工作還在后面。

      上述國土部人士稱，《條例》出臺(tái)后，還需制定不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)程，以及條例的實(shí)施辦法等，這樣才可明確登記的技術(shù)手段和流程，指導(dǎo)具體工作。

      目前，國土部在地籍司內(nèi)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局，但基本是“兩塊牌子，一套人馬”，所增加的編制和人手有限。“現(xiàn)在中央對編制卡得比較緊，人員增加的確實(shí)不多。

      但對應(yīng)的工作量很大。“像我國東部一個(gè)省會(huì)城市，一年土地變更的電子檔案就高達(dá)16萬份，這還算是工作開展比較好的地區(qū)，還有一些地方甚至沒有實(shí)現(xiàn)完全電子化。其他像房產(chǎn)檔案也是如此。”上述人士稱，可以想象這種轉(zhuǎn)化的工作量會(huì)有多大。

      按照現(xiàn)行一些部門的做法，在一份電子版的登記材料之外，還要有相應(yīng)的紙質(zhì)版材料，這些整合規(guī)模也將超乎想象。

      即使實(shí)現(xiàn)了全部電子化，整合也不是像搭積木那樣組合起來就可以。上述人士稱，以前每個(gè)登記系統(tǒng)所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范并不一樣，就像計(jì)算機(jī)編程語言有Java、C、C++等很多種一樣，以后需要采用技術(shù)手段把它們一一轉(zhuǎn)化，統(tǒng)一到一個(gè)信息平臺(tái)上去。

      中國社科院法學(xué)所研究員孫憲忠也認(rèn)為，技術(shù)化的東西其實(shí)很繁瑣，以前一些資源的家底并不太清楚，此次就需要進(jìn)行大量的外業(yè)測量工作來摸清家底。

      受國土部法規(guī)司委托，孫憲忠主編了《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（草案建議稿）》，并已在今年出版。

      除了工作量大外，一些過往難點(diǎn)此次也勢必涉及。此次不動(dòng)產(chǎn)登記中也將涵蓋農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，以及城市中的一些違章建設(shè)物的確權(quán)，目前看來這兩塊都是難中之難。

      國土部地籍司副司長冷宏志曾透露，宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證宗地?cái)?shù)約2.6億宗，是農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證宗地?cái)?shù)的40多倍，工作量更大，經(jīng)費(fèi)需求更多；事關(guān)農(nóng)民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利，權(quán)屬糾紛更多；宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：2000，精度要求更高。

      而違章建筑歷來是城市治理的難題，此番不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也將再碰這個(gè)硬釘子。

      “（違建）就像塊牛皮癬，非常難解決，此次不動(dòng)產(chǎn)登記也需要把它搞清楚，至少要把現(xiàn)狀搞清楚，如何處理待以后的法律規(guī)定。”孫憲忠說。

      除了上述技術(shù)性工作外，部門利益也可能影響不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)程。不過，國務(wù)院曾規(guī)定，雖然登記工作劃歸國土部，但行業(yè)管理職能仍在原部門。這或許會(huì)對部門間的協(xié)調(diào)有所幫助。

      “去反腐論”

      自從中央決定開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，一些觀點(diǎn)便將其與反腐、調(diào)控樓市掛鉤。

      其中，SOHO中國董事長潘石屹的觀點(diǎn)最為鮮明。他多次在公開場合表示，《條例》出臺(tái)后，會(huì)增加市場上的供應(yīng)量，房價(jià)就會(huì)下跌。“要搞不動(dòng)產(chǎn)登記，傻瓜都知道，變成人民幣會(huì)比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元，也不能換成房子。”

      這種邏輯的背后，是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記將迫使腐敗群體拋售房產(chǎn)，進(jìn)而影響房價(jià)下跌。

      而辯解者則從法理和現(xiàn)實(shí)兩方面認(rèn)為這兩者間不能直接畫等號(hào)。前述國土部人士認(rèn)為，即便《條例》最終規(guī)定可以“以人查房”，那也是有前提和限制條件的，而且這種限制條件和現(xiàn)在的一些規(guī)定也會(huì)保持基本一致，并非是人人都可以隨意查詢他人房產(chǎn)情況。

      “不動(dòng)產(chǎn)登記工作主要是整合現(xiàn)有各類信息，補(bǔ)上《物權(quán)法》遺留下來的問題，并不是新創(chuàng)造一個(gè)可用來反腐的信息平臺(tái)。”該人士稱。

      孫憲忠也對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，不動(dòng)產(chǎn)登記立法與反腐倡廉是兩個(gè)不同的范疇。不動(dòng)產(chǎn)的登記法律從本質(zhì)上屬于私法的范疇，而反腐屬于官員治理范疇的內(nèi)容,從法律上看,這些立法被稱為“陽光立法”,是官員管制法,屬于憲法行政法領(lǐng)域，涉及的法律問題屬于公法范疇,與作為物權(quán)法的私法無關(guān)。因此不能說不動(dòng)產(chǎn)登記立法的基本出發(fā)點(diǎn)是反腐。

      “不動(dòng)產(chǎn)登記的公開性，是說它不屬于國家保密范圍，但也將是依規(guī)查詢。不能為了反腐倡廉而破壞不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范的技術(shù)性，違背立法科學(xué)的原則。”孫憲忠稱。

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