前三季度近900宗土地流拍 行業(yè)加速降溫房企如何突圍

　　每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　土地市場(chǎng)漸趨冷清。數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，今年土地流拍數(shù)量約888宗，達(dá)到了歷史相對(duì)高位。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來隨著樓市的進(jìn)一步降溫，土地溢價(jià)率將會(huì)繼續(xù)下滑。

　　而國(guó)慶大假剛過，廣州、深圳、昆明等城市的土地市場(chǎng)便有了新動(dòng)作，但總體表現(xiàn)平淡。10月10日，廣州一次性推出5宗商住地，其中3宗地塊以底價(jià)“秒成交”，延續(xù)了廣州土地市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)；同日，華僑城以42億元底價(jià)獲得深圳2宗商住用地。而深圳在10月將出讓8宗土地，將迎來一輪土地供應(yīng)小高潮；在昆明，原計(jì)劃10月11日出讓的百億新“地王”，卻在交易前兩天被突然叫停。

　　作為樓市“面粉”的土地市場(chǎng)，在今年的最后一個(gè)季度會(huì)有何種表現(xiàn)？在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的大背景下，房企的機(jī)會(huì)在哪里？

　　在中央明確“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的大背景下，今年的“金九銀十”成色明顯不足。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月份監(jiān)測(cè)城市的商品房成交量同比、環(huán)比分別下滑7.3%、0.5%，庫存則環(huán)比上升9.3%，樓市整體呈“向下”走勢(shì)。

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“面粉”，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出涼意。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8月房企土地購置均價(jià)4971元/平方米，較去年同期下降22.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)回落。而中指院數(shù)據(jù)也顯示，截至9月底，今年土地流拍數(shù)量約888宗，達(dá)到了歷史相對(duì)高位。今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市有446宗宅地流拍，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。

　　在樓市趨冷之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的到了“活下去”的關(guān)頭嗎？

　　土地市場(chǎng)“入秋”

　　國(guó)慶大假剛過，深圳、廣州等城市便迎來10月的土地首拍，但“底價(jià)成交”成為主旋律。

　　據(jù)中指院最新數(shù)據(jù)，前三季度全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長(zhǎng)29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長(zhǎng)31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。住宅用地成交規(guī)模同比雖繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅持續(xù)收窄。

　　在地價(jià)方面，樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下跌。前三季度全國(guó)300城土地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率16.1%；其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價(jià)率18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　溢價(jià)率方面，分城市看，一二三線城市土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)：土拍溢價(jià)率同比均出現(xiàn)大幅下滑，其中一、二、三線城市前三季度溢價(jià)率分別為8%、14%、21%，同比分別下滑10、19、23個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，呈現(xiàn)明顯逐季降溫的態(tài)勢(shì)：一、二、三季度溢價(jià)率分別為19%、21%、10%，同比分別下滑15、17、20個(gè)百分點(diǎn)。

　　土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)，不僅流拍出現(xiàn)加速，零溢價(jià)成交地塊也明顯增多。前三季度，全國(guó)300城共流拍住宅用地446宗，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達(dá)到9.3%，創(chuàng)下近年來的最高值。同時(shí)，第三季度住宅用地零溢價(jià)成交地塊宗數(shù)占比達(dá)到59.2%，較第二季度提升6個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)漸趨冷清。

　　易居研究院也認(rèn)為，全國(guó)土地市場(chǎng)在“加速降溫”。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市8月土地成交均價(jià)4472元/平方米，同比下跌17.7%，環(huán)比下跌2.9%，延續(xù)了自2016年9月以來的震蕩下跌態(tài)勢(shì)。

　　在溢價(jià)率方面，8月40個(gè)城市土地成交溢價(jià)率17.3%，較去年同期下降20.9個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率創(chuàng)自2015年6月以來39個(gè)月的新低。土地市場(chǎng)整體呈降溫態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，前8個(gè)月房企土地購置均價(jià)4971元/平方米，增速較去年同期下降22.6%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)回落。

　　易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“土地流拍增多，一方面是政府推地時(shí)期望過高，以致部分地塊的起拍價(jià)較高；另一方面是開發(fā)商或?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期降溫，或資金壓力較大，以致拿地動(dòng)力不足。”

　　顯然，在持續(xù)的樓市高壓政策下，特別是在中央明確“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的大背景下，土地市場(chǎng)緊隨樓市一起“入秋”。

　　房企機(jī)會(huì)在哪里？

　　近日，行業(yè)標(biāo)桿萬科高喊“活下去”在業(yè)內(nèi)掀起不小波瀾，一度被解讀為對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)期悲觀。

　　“未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)我是看好的。哪怕(市場(chǎng)規(guī)模)從13萬億元降到12萬億元，仍然是很大的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)非常大，我對(duì)未來的市場(chǎng)是充滿了信心。”陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在參加9月27日由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)時(shí)說。

　　弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣達(dá)強(qiáng)在參加第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)時(shí)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蛋糕保持在10萬億元到13萬億元的規(guī)模，在這樣的規(guī)模下大家還是有的做的。”不過蔣達(dá)強(qiáng)同時(shí)認(rèn)為，再像以前那么大的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)將不多見了。

　　多位市場(chǎng)分析人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，樓市調(diào)控雖持續(xù)高壓，但房地產(chǎn)市場(chǎng)超過10萬億元的規(guī)模，對(duì)于資金、管理、品牌優(yōu)勢(shì)明顯的龍頭房企依然還有機(jī)會(huì)，并不存在“活下去”的問題。然而對(duì)于部分中小房企而言，卻面臨著被洗牌出局的風(fēng)險(xiǎn)。

　　吳建斌也認(rèn)為，盡管市場(chǎng)規(guī)模足夠大，但在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，龍頭房企表現(xiàn)很好，不會(huì)出現(xiàn)大的問題，但一些負(fù)債很高的房企卻容易出現(xiàn)問題，容易把市場(chǎng)份額讓出來。

　　“房企規(guī)模(增速)如果低于30%，企業(yè)是要出問題的。”蔣達(dá)強(qiáng)認(rèn)為：“因?yàn)槠髽I(yè)的費(fèi)用需要高增長(zhǎng)(來覆蓋)，市場(chǎng)蛋糕就這么大，(頭部)企業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，意味著中小企業(yè)，(特別是)后面小的企業(yè)要把市場(chǎng)規(guī)模讓出來給前面的頭部企業(yè)。”

　　億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年前9月有19家房企銷售額突破千億元；TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分別上升到30%、48%、71%，較去年全年增加5、8、13個(gè)百分點(diǎn)。金茂、新城、金科、濱江等房企銷售金額同比增幅甚至超過100%。

　　從過往經(jīng)驗(yàn)看，每一輪的樓市調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)降溫，都意味著行業(yè)的洗牌。

　　在高喊“活下去”的同時(shí)，萬科在土地市場(chǎng)的“大手筆”同樣值得關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)寶數(shù)據(jù)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額達(dá)到458.7億元，幾乎是保利、碧桂園、融創(chuàng)、恒大四家房企244.1億元、137.9億元、69.1億元、26.4億元的權(quán)益拿地金額之和。

　　此外，10月9日華夏幸福公告顯示，北京萬科擬以32.34億元收購華夏幸福環(huán)京的5家項(xiàng)目公司部分股權(quán)，涉及土地面積33.93萬平方米。

　　那么對(duì)于市場(chǎng)上的眾多房企而言，市場(chǎng)機(jī)會(huì)究竟在哪里？

　　“未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是非都市圈中小城鎮(zhèn)的舞臺(tái)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，并不是臨近核心大城市的中小城鎮(zhèn)都能自動(dòng)成為都市圈的“會(huì)員”，關(guān)鍵要看是否有便捷廉價(jià)的快速交通網(wǎng)，一體化、均等化的公共服務(wù)，以及非壟斷的市場(chǎng)格局。

　　中指院認(rèn)為，未來隨著我國(guó)人口總量增長(zhǎng)放緩，城市間的人口爭(zhēng)奪將是一場(chǎng)零和博弈，人口將繼續(xù)向中心城市流入，同時(shí)重點(diǎn)都市圈也將成為人口的主要聚集地。同時(shí)，人口規(guī)模也將是帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng)的核心要素。

　　“當(dāng)前樓市持續(xù)高壓，并不意味著小房企一點(diǎn)機(jī)會(huì)都沒有。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“未來隨著樓市的進(jìn)一步降溫，土地溢價(jià)率將會(huì)繼續(xù)下滑。房企要審慎制定營(yíng)銷策略，在確保資金鏈安全的同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)研究，抓住市場(chǎng)調(diào)整機(jī)遇。”

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