8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，對(duì)參會(huì)各城市未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了進(jìn)一步要求。

　　第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，這是近20天內(nèi)，住建部圍繞住房工作召開(kāi)的第三個(gè)工作會(huì)議。稍早前，7月18日住建部召開(kāi)了“全國(guó)住房保障工作座談會(huì)”，8月1日召開(kāi)了“住建部公租房研討會(huì)”。

　　上述會(huì)議中，兩個(gè)聚焦住房保障，一個(gè)主攻商品房市場(chǎng)，其工作部署可謂對(duì)整個(gè)住宅體系進(jìn)行了全覆蓋，而“精準(zhǔn)”也成為貫穿住房工作的一個(gè)關(guān)鍵字眼。

　　精準(zhǔn)棚改兩含義

　　在住房保障領(lǐng)域，重點(diǎn)是棚戶區(qū)改造。中國(guó)的棚改工作已經(jīng)推行了數(shù)年，很大程度上改善了城鎮(zhèn)住房困難家庭的居住條件，但近期圍繞棚改貨幣化安置推高三四線城市房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論日漸增多。

　　三四線城市樓市庫(kù)存基本去化完成，加之一些城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，棚改是否仍應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行、棚改貨幣化會(huì)不會(huì)被叫停，受到普遍關(guān)注。

　　從各種跡象來(lái)看，棚改政策會(huì)適度微調(diào)，但不是一刀切。

　　前述“全國(guó)住房保障工作座談會(huì)”傳遞出的一個(gè)會(huì)議精神就是要實(shí)施精準(zhǔn)棚改，“明確改造重點(diǎn)，嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入，提高改造質(zhì)量，控制改造成本”。

　　一位部委高層近期在一次棚改工作會(huì)議上透露，住房保障工作既要量力而行，又要盡力而為，下一步應(yīng)該精準(zhǔn)棚改。

　　所謂精準(zhǔn)棚改，主要有兩層含義，一是棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，要堅(jiān)持既盡力而為又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

　　住建部7月12日在座談會(huì)上表示，這些年各地對(duì)棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，總體上是好的，但一些地方還存在一些問(wèn)題。比如，有的地方將棚改政策覆蓋范圍擴(kuò)大到了一般建制鎮(zhèn)，有的將道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入了棚改范圍，也有的把房齡不長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入了棚改范圍。

　　精準(zhǔn)棚改的另外一個(gè)重點(diǎn)則是因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。這顯然與前兩年地方政府倡導(dǎo)的“大力推進(jìn)”有所區(qū)別。

　　在“大力推進(jìn)”的口號(hào)下，國(guó)內(nèi)棚改貨幣化比例急速上升。我國(guó)2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。

　　截至目前，住建部尚未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚改貨幣化安置比例，此前業(yè)界認(rèn)為會(huì)超過(guò)60%，將幫助消化樓市庫(kù)存2.5億~3億平方米。

　　相關(guān)的政策調(diào)整已經(jīng)在2017年開(kāi)始。住建部表示，2016年以來(lái)，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫(kù)存已經(jīng)不多的情況下，沒(méi)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。為此，住建部通過(guò)召開(kāi)會(huì)議等方式，督促這些商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。

　　2017 年11月，住建部會(huì)同開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

　　地方是精準(zhǔn)調(diào)控主體

　　7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　一周之后，住建部就在沈陽(yáng)召開(kāi)了房地產(chǎn)工作座談會(huì)。

　　座談會(huì)上，住建部要求，對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此處所謂精準(zhǔn)施策，顯然是與“當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”相呼應(yīng)，更強(qiáng)調(diào)城市間的差異性和地方主導(dǎo)性。

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量大小劃分，業(yè)界一般將城市分為一二線和三四線城市，而目前各類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題也不盡相同。如一線供需長(zhǎng)期不平衡，房?jī)r(jià)一直高位；三四線則因庫(kù)存變化迅速，致使房?jī)r(jià)波動(dòng)較大。

　　自然資源部近日發(fā)布的“2018年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”顯示，樓市分化帶動(dòng)地價(jià)變化的差異性進(jìn)一步擴(kuò)大，今年第二季度三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過(guò)全國(guó)主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過(guò)3%；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過(guò)10%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，明確了省級(jí)政府的主體責(zé)任和地方政府的落實(shí)責(zé)任，從而使地方政府成為因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)科學(xué)、精準(zhǔn)調(diào)控的主要執(zhí)行主體。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，合計(jì)超過(guò)60個(gè)城市，發(fā)布了超過(guò)70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。而2018年前7個(gè)月房地產(chǎn)主要城市調(diào)控次數(shù)達(dá)到260次，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。

　　“從城市分布看，相比之前集中在二三線城市，7月房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布。”張大偉稱。

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