來源：中國經(jīng)營報

12月3日，國務(wù)院以“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進(jìn)行第十七次專題學(xué)習(xí)。

會議強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨中央關(guān)于深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的決策部署，堅持以人為本提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量水平，充分釋放城鄉(xiāng)融合發(fā)展蘊(yùn)藏的巨大內(nèi)需潛力，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供強(qiáng)勁動力。

業(yè)內(nèi)專家指出，此次專題學(xué)習(xí)釋放明確信號：新型城鎮(zhèn)化仍是未來推動經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大內(nèi)需的重要戰(zhàn)略，而與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來以“提質(zhì)”為導(dǎo)向、以“城市更新”為抓手的嶄新階段。

穩(wěn)樓市需依托城市更新

專題學(xué)習(xí)會議指出，新型城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、做強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)的重要載體。展望“十五五”時期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大。這一判斷為正處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場注入了穩(wěn)定預(yù)期和發(fā)展信心。

中指研究院分析指出，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量預(yù)計接近50億平方米。盡管房地產(chǎn)市場告別了過去高速增長的階段，但基于城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人口結(jié)構(gòu)變化和家庭小型化趨勢，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計仍能保持在7億～8億平方米的規(guī)模，對應(yīng)的商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米。這顯示，住房市場的基本盤依然堅實(shí)，尤其是改善性住房需求占比已超四成，成為未來住房消費(fèi)的核心增長點(diǎn)。

更為關(guān)鍵的是，新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。會議強(qiáng)調(diào)，要從中國式現(xiàn)代化全局的高度把握新型城鎮(zhèn)化的使命任務(wù)，實(shí)現(xiàn)“人的全面發(fā)展、城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)聚集升級的互動并進(jìn)”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為，此次會議傳遞的并非過去的“舊式城鎮(zhèn)化”邏輯——即單純依賴房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動，而是重在“新型”，強(qiáng)調(diào)“人、產(chǎn)、城”的布局順序：先滿足人的公共服務(wù)和發(fā)展訴求，再通過產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)，最后才是以住房和房地產(chǎn)為載體的城市物質(zhì)發(fā)展。這一順序的明確，意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須更加緊密地契合人的真實(shí)需求和產(chǎn)業(yè)的成長規(guī)律，其支撐將更加堅實(shí)和可持續(xù)。

隨著城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也進(jìn)入以存量提質(zhì)增效為主的新階段。在此背景下，“城市更新”被提升至前所未有的戰(zhàn)略高度。會議明確要求：“要深入實(shí)施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

這為當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了清晰的工作思路和發(fā)力方向。中指研究院指出，城市更新已經(jīng)成為穩(wěn)樓市的重要抓手，其與穩(wěn)樓市的結(jié)合點(diǎn)體現(xiàn)在多個層面：一是通過將老房子改造為“好房子”，顯著提升居住品質(zhì)和房屋價值，穩(wěn)定資產(chǎn)價格和市場預(yù)期；二是城中村、危舊房改造中推進(jìn)貨幣化或“房票”安置，能夠直接釋放住房需求，激活市場交易。實(shí)踐已見成效，例如廣州市黃埔區(qū)自推行“房票”安置以來，累計已通過房票認(rèn)購商品房超4400套；上海市嘉定區(qū)核發(fā)的房票也帶動了數(shù)百套商品房的預(yù)訂。

李宇嘉進(jìn)一步闡釋了城市更新作為穩(wěn)樓市底層邏輯的角色。他指出，房地產(chǎn)市場正處于從“上半場”（建房子）到“下半場”（把房子填滿人、產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)）的轉(zhuǎn)換期，房地產(chǎn)的“價格錨”正從投資屬性下的金融收益率，回歸到居住屬性下的物業(yè)空間使用價值。而當(dāng)前部分住房價格承壓，根本原因在于其使用價值不足或性價比不高。城市更新正是通過修復(fù)安全底線、補(bǔ)足配套短板、調(diào)整功能用途，系統(tǒng)性激發(fā)和提升存量房屋的使用價值，從而夯實(shí)其價格基礎(chǔ)，穩(wěn)定市場預(yù)期。他特別強(qiáng)調(diào)，“安全是房子使用價值或價格錨的底線”，消除大量存量住房的安全隱患是穩(wěn)樓市的前提。

政策協(xié)同發(fā)力

推動城市更新、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，需要強(qiáng)有力的政策支持體系。近期，利好政策正加速落地，形成協(xié)同效應(yīng)。

在金融支持方面，12月1日，國家發(fā)改委印發(fā)新規(guī)，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行范圍拓展至城市更新設(shè)施等領(lǐng)域。這意味著，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)改造等項目獲得了嶄新的長期低成本融資渠道，有助于吸引更多社會資本參與，真正落實(shí)“健全多元化投融資機(jī)制”。

在土地政策方面，地方積極探索為城市更新“松綁”和激勵。例如，重慶市在要素市場化配置改革試點(diǎn)中提出，對城市更新中增加公共服務(wù)功能的項目，可按一定比例給予“增容”獎勵。這類政策創(chuàng)新在提升項目經(jīng)濟(jì)可行性的同時，直接激勵市場主體參與改造，并最終惠及居民居住品質(zhì)的提升，為其他城市提供了寶貴借鑒。

這些政策與會議提出的“因地制宜”“分類指導(dǎo)”要求高度契合。通過金融工具盤活存量資產(chǎn)，通過土地政策創(chuàng)新釋放存量空間潛力，雙管齊下，為以城市更新推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展構(gòu)建了堅實(shí)的政策基礎(chǔ)。

綜合來看，本次國務(wù)院專題學(xué)習(xí)為房地產(chǎn)市場指明了在新時代背景下的發(fā)展路徑：即深度融入國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市更新為主要抓手，推動行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，從而實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)、健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展將更加聚焦于：一是服務(wù)好近3億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化進(jìn)程，通過多種方式保障其“安居”需求；二是響應(yīng)占主導(dǎo)的改善性需求，扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，全面提升住房品質(zhì)；三是依托城市群、都市圈的發(fā)展，在優(yōu)勢地區(qū)尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會；四是積極參與城市更新行動，在消除安全隱患、完善城市功能、提升資產(chǎn)價值的過程中，找到新的發(fā)展模式和社會角色。

隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)和配套政策的持續(xù)完善，房地產(chǎn)市場有望逐步擺脫對單一銷售增長的依賴，在服務(wù)人的全面發(fā)展、城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)升級中，構(gòu)建起更具韌性、更可持續(xù)的良性循環(huán)新格局。這不僅是行業(yè)短期止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，更是其長期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的根本所在。

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