自去年9月26日中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來(lái)，作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京、上海、廣州、深圳一線城市的表現(xiàn)格外受到關(guān)注。

6月，廣州全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率等；8月8日，北京樓市政策松綁，符合條件的家庭在五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，并加大公積金支持力度等；8月25日，上海同樣調(diào)減了住房限購(gòu)政策，符合條件的家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，加大信貸支持力度等。9月初，深圳發(fā)布樓市新政，打出分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)、統(tǒng)一房貸利率、放寬企業(yè)購(gòu)房限制等組合拳。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)，一線城市相繼優(yōu)化樓市政策，力度、時(shí)點(diǎn)均符合市場(chǎng)預(yù)期。一線城市核心區(qū)域土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，帶動(dòng)房企對(duì)更多核心城市優(yōu)質(zhì)土地保持樂(lè)觀；一線城市樓市回暖也將通過(guò)政策示范效應(yīng)和房企資源傾斜進(jìn)一步向強(qiáng)二線城市傳導(dǎo)。

政策工具箱不斷完善 一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)見(jiàn)好

今年以來(lái)，公積金政策的優(yōu)化運(yùn)用在一線城市中得到了顯著提升。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，一線城市跟進(jìn)優(yōu)化公積金政策，一方面是為了刺激購(gòu)房需求；另一方面則是通過(guò)盤(pán)活資金、擴(kuò)大覆蓋群體推動(dòng)樓市向供需平衡轉(zhuǎn)型。

記者從北京市住房公積金管理中心獲悉，北京新政后首月，公積金貸款受理量達(dá)4340筆，較新政發(fā)布前同期3167筆增長(zhǎng)37%，業(yè)務(wù)受理量增長(zhǎng)近四成，貸款支持力度顯著提升。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京市場(chǎng)熱度并非均勻分布。五環(huán)內(nèi)二手房市場(chǎng)由于未受政策直接利好，且面臨大量房源競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格壓力較大，而五環(huán)外熱門(mén)板塊的新房則享受了較為明顯的政策紅利。安居客數(shù)據(jù)顯示，8月，北京五環(huán)外剛需及首改產(chǎn)品（套均總價(jià) 500-600 萬(wàn)元）成為主力，昌平生命谷、大興西紅門(mén)等板塊價(jià)格微漲1%-2%。如昌平新城梧桐山語(yǔ)等項(xiàng)目因公積金貸款政策優(yōu)化，客源量增長(zhǎng)12%，部分房源取消折扣。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)北京市場(chǎng)走向，將取決于二手房市場(chǎng)成交量能否有效消化激增的供應(yīng)，從而支撐整個(gè)置換鏈條的良性循環(huán)，而當(dāng)前的“金九銀十”就是檢驗(yàn)政策成效的關(guān)鍵窗口期。

上海樓市同樣面臨新房市場(chǎng)表現(xiàn)好于二手房的現(xiàn)實(shí)。從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，限購(gòu)放松后對(duì)于外環(huán)外的拉動(dòng)效應(yīng)比較清晰，青浦、松江、嘉定熱度持續(xù)提升，青浦區(qū)最近一周的熱度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分別位于第2、第4位。但金山、奉賢的熱度還是處于下行，這也顯示出本輪政策對(duì)于外圍不同區(qū)域的影響力有所差異，市場(chǎng)分化還在持續(xù)。上海二手房觀望指數(shù)新政以來(lái)略有下降，觀望情緒略有緩解；二手掛牌量微跌，中介搶房指數(shù)連續(xù)4周下降，反映中介情緒進(jìn)一步偏向買(mǎi)方市場(chǎng)。

值得注意的是，9月26日，上海發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知，至此，針對(duì)新建住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，一線城市均出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整?！斑@是一個(gè)城市在住宅產(chǎn)品層面最頂層的設(shè)計(jì)，未來(lái)上海的‘好房子’也更有規(guī)范可依?！笨硕鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱說(shuō)，根據(jù)該意見(jiàn)內(nèi)容，陽(yáng)臺(tái)、架空層、建筑立面等計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)都有了新變化，直接影響新建住宅的舒適度和得房率，對(duì)購(gòu)房者而言是實(shí)實(shí)在在的利好。

“限地價(jià)、競(jìng)自持”曾是廣州采取的一種土地出讓模式，即當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到上限后，競(jìng)拍者開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)自持面積比例。這種模式在當(dāng)時(shí)起到了防止市場(chǎng)過(guò)熱的作用，但另一方面也使得大量房企持有了許多只能租不能賣(mài)的房產(chǎn)，形成了巨大的資金沉淀。

2017年到2022年期間，廣州中心區(qū)域或熱門(mén)板塊一度成交了多宗“競(jìng)自持”的商住用地。直到2022年6月，當(dāng)?shù)夭湃∠恕案?jìng)自持”的競(jìng)拍規(guī)則。9月23日，《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》發(fā)布，允許“在去化周期18個(gè)月以下區(qū)域，企業(yè)可在依法補(bǔ)繳出讓金后，轉(zhuǎn)為可售入市”。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于租購(gòu)并舉新模式建立的關(guān)鍵期，自持房入市，可能會(huì)造成短期內(nèi)供應(yīng)明顯增長(zhǎng)，也在一定程度上使得規(guī)?；赓U再減少。

但也有業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為，自持房入市更多體現(xiàn)為對(duì)個(gè)別項(xiàng)目盤(pán)活存量物業(yè)的影響。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，廣州競(jìng)自持成交的宅地共計(jì)有12宗，總自持面積約30萬(wàn)平米左右，相比全市一手住宅截至8月31日1421萬(wàn)平米的可售面積，占比非常有限。此外，隨著我國(guó)租賃住房供應(yīng)體系轉(zhuǎn)向“政府保障+市場(chǎng)化”雙軌制，大量保障性租賃住房入市，也將帶動(dòng)整個(gè)租賃市場(chǎng)基底更加穩(wěn)固，故不必太擔(dān)憂自持房入市對(duì)租賃市場(chǎng)的影響。

9月初，深圳發(fā)布樓市新政，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是打響了“金九銀十”穩(wěn)樓市的“第一槍”。具體來(lái)看，新政最顯著的變化是對(duì)購(gòu)房資格和購(gòu)房套數(shù)實(shí)行分區(qū)差異化管理，將深圳樓市劃分為多個(gè)梯度區(qū)域，放松力度從核心區(qū)向外圍逐步加大。其中，在羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明等區(qū)域，深圳戶籍居民家庭、非深圳戶籍但在購(gòu)房前連續(xù)繳納1年以上社?；騻€(gè)稅的家庭，購(gòu)買(mǎi)商品住房不限套數(shù)。即便是未滿足1年社保或個(gè)稅要求的非深戶籍家庭，也可在上述區(qū)域購(gòu)買(mǎi)2套住房。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，三級(jí)分區(qū)模式既守住了核心區(qū)調(diào)控底線，又給非核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)松綁，避免了政策“一刀切”，有利于實(shí)現(xiàn)職住平衡。

深圳新政對(duì)企業(yè)購(gòu)房限制的大幅放寬、房貸利率機(jī)制的優(yōu)化，同樣精準(zhǔn)擊中了市場(chǎng)關(guān)鍵需求，成為激活樓市活力的重要發(fā)力點(diǎn)。易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)比政策前后，核心區(qū)企業(yè)從“無(wú)購(gòu)房資格”變?yōu)椤坝袟l件準(zhǔn)入”，非核心區(qū)則取消了此前對(duì)企業(yè)成立年限、稅款、員工數(shù)量等限制，大大降低了企業(yè)購(gòu)房門(mén)檻。龍華、龍崗、光明等區(qū)域企業(yè)密集，員工住房需求旺盛，此舉可以鼓勵(lì)企業(yè)扎根深圳。

多管齊下釋放改善性需求 一線城市政策落實(shí)已有成效

8月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。中指研究院認(rèn)為，這為市場(chǎng)持續(xù)釋放積極信號(hào)，也明確了當(dāng)前政策的寬松導(dǎo)向，預(yù)計(jì)四季度政策將持續(xù)圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給等方面繼續(xù)落實(shí)政策支持。

在持續(xù)優(yōu)化房票安置政策、加速推進(jìn)城中村改造方面，上海、廣州已取得一定成效。7月，上海嘉定區(qū)落地“房票安置”實(shí)施辦法，首批動(dòng)遷的彭趙村改造項(xiàng)目共268戶，據(jù)報(bào)道，截至9月14日村民鎖定114套房源庫(kù)房源；廣州運(yùn)用城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款，將收購(gòu)存量商品房與房票安置結(jié)合，據(jù)黃埔發(fā)布披露，截至7月末，廣州黃埔全區(qū)城市更新項(xiàng)目新開(kāi)工206萬(wàn)平方米，使用房票認(rèn)購(gòu)商品房1489套，完成固定投資266億元。

針對(duì)土地要素市場(chǎng)化配置綜合改革，9月23日，廣州印發(fā)了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，重點(diǎn)圍繞探索土地管理制度改革、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、盤(pán)活存量土地資源、挖潛地下空間價(jià)值、健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)、推進(jìn)合理有序用海6個(gè)部分，出臺(tái)31條具體支持措施。值得關(guān)注的是，該方案推出系列惠企利民政策，回應(yīng)市場(chǎng)需求，主動(dòng)探索新型配置方式，回應(yīng)存量時(shí)代市場(chǎng)主體對(duì)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式優(yōu)化需要，推動(dòng)彈性供應(yīng)更多元、計(jì)價(jià)公式更簡(jiǎn)明、繳款方式更惠企，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)方式、用途轉(zhuǎn)換、功能融合等機(jī)制更靈活。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，8月房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)環(huán)比上升2.8至47.26，創(chuàng)年內(nèi)最大單月漲幅。從先行指標(biāo)來(lái)看，新房、二手房找房熱度較7月分別小幅上漲0.6和1.0，釋放出積極信號(hào)。張波認(rèn)為，預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)或?qū)⒔Y(jié)束6月以來(lái)的下滑趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)成交量筑底回升，當(dāng)前處于“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，疊加政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)，成交量有望增長(zhǎng)。

談及一線城市樓市表現(xiàn)對(duì)整體市場(chǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)，張波表示主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是土地市場(chǎng)，2025 年一線城市核心區(qū)域土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，北京朝陽(yáng)區(qū)呼家樓南里地塊以樓面價(jià)8.1萬(wàn)元/平米成交，上海楊浦區(qū)濱江地塊溢價(jià)率達(dá) 28%，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成“錨定效應(yīng)”，鞏固了一線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“壓艙石”地位，帶動(dòng)房企對(duì)更多核心城市優(yōu)質(zhì)土地保持樂(lè)觀。二是一線城市新房、二手房成交量穩(wěn)定將帶動(dòng)更多熱點(diǎn)城市信心增強(qiáng)，例如，1-8月，上海二手房成交面積同比增長(zhǎng)14.2%，顯著優(yōu)于全國(guó)平均水平，8月二手房成交18508 套，環(huán)比增長(zhǎng) 12%，同比增長(zhǎng)19%。一線城市樓市回暖將會(huì)通過(guò)政策示范效應(yīng)和房企資源傾斜向強(qiáng)二線城市傳導(dǎo)，目前長(zhǎng)三角、珠三角等核心城市群已出現(xiàn)邊際改善跡象。

張波表示，一線城市還需結(jié)合“金九銀十”政策實(shí)際效果，考慮進(jìn)一步下調(diào)LPR，放寬非核心區(qū)限購(gòu)（如深圳光明區(qū)取消社保年限）、試點(diǎn) “租購(gòu)?fù)瑱?quán)” 與限購(gòu)掛鉤，加大交易稅費(fèi)減免力度等政策工具。（新華財(cái)經(jīng) 高婷 衛(wèi)韋華 談瑞）

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